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www.41222.com:房地产市场遇危机:疯狂的房价

现在看来,2010年在德国大城市买了房的人做了个明智的决定。因为从那以后,大城市的平均房价足足上涨了40%。德意志银行早已预料到这一点,www.01001.com

而在2016年,那些正考虑买房的人却得问问自己,这房价是不是涨的太快了。专家的担心与日俱增,商业银行的分析师马克?瓦格纳写道:“对五年来疯涨的房价感到担心的人,应该相信他们的直觉。”危险在于:贷款利率或将重新上升,而房价的上涨幅度或将减小,许多贷款人或将遭遇难题。

然而,房地产市场的繁荣丝毫没有减弱。中央房地产委员会在周二公布的春季报告中介绍:去年,西德的房价上涨了7.2%,www.01001.com,东德则上涨了6.2%。斯图加特的房价上涨了19%。研究机构Empirica的主席哈尔德?西蒙子表示:“这简直太疯狂了!房价与房子的收益价值和使用价值毫无关联,www.01001.com。”专家们对以下四个方面感到不安。

利润

在一个正常运行的房地产市场上,房价与房租的变化趋势是相似的。因为房租水平决定了盈利水平。然而当前的城市中的房价的涨幅明显快于房租。西蒙子表示:“在整个德国,房租增速疲软。”中央房地产委员会表示,西德的房租平均增长了3.7%,东德则平均增长了1.2%。显然,“房租限制法”起到了作用。

德国经济研究所的克劳斯?米希尔森表示:“将房价与房租区分开来的行为是一个标志,这意味着投资者寄希望于在未来能够不受市场的变化趋势的影响以高价卖出房子。这就是人们常说的‘投机行为’。”

负债

因为现在的贷款利率非常低,许多买家仍可实现买房梦。2015年,抵押贷款的平均利率降到了2%以下,www.01001.com。银行和住房储蓄银行的金融业务显著增加。“我们观察到,目前的贷款业务的增长异常强劲。”

令专家不安的是:银行愈发常见地贷款给那些持有资金还不足房价的20%的人。房地产协会的副主席,安德里亚斯?胡博特表示:“如果贷款利率上升,那么许多人尽管无法承担买房费用,仍会选择当下在国内买房。”而面临高利率,www.01001.com,这些人或将无法还贷。

收入

许多业主负债累累的原因还在于,过去几年里,房地产价格明显比工资涨得快。如Empirica研究所计算,现下柏林的一个楼盘均价约是年均收入的9倍。十年前,一个楼盘均价约不过是年均收入6倍。

这意味着,有能力在抢手地段买房的人越来越少,www.01001.com。经济学家米希尔森表示:“如果房价的增长完全脱离了人均收入的增长,房屋所有者的组成结构将会大不一样。

未来

关于房价和房租还将持续增长多久的问题仍然颇具争议。商业银行的分析师马可?瓦格纳表示:“这一趋势还将持续一段时间,www.01001.com。”因为移民潮增加了对住房的需求。欧洲央行依然保持低利率。正因这一形势,许多人将继续渴望实现买房梦。Empirica的主席西蒙子则持有有不同的观点,www.01001.com,他在周二表示,房价迟早将下跌,并且至少下跌20%。